3. 부동산 등의 인도 또는 권리이전청구권에 대한 집행
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가. 총설
(1) 채무자가 제3자에 대하여 부동산인도청구권을 가지고 있거나 부동산소유권이전청구권 또는
소유권이전등기의 말소등기청구권 등 부동산에 관한 등기청구권을 가지고 있는 경우에 채권자는 그 부동산으로부터 자기의 금전채권의 만족을 얻기 위하여
채무자의 제3자에 대한 부동산에 관한 위와 같은 청구권을 압류하여 그 청구권의 내용을 실현시키고 그 부동산을 채무자의 책임재산으로 귀속시킨 후
이를 현금화하거나 또는 강제관리를 실시하여 그 매각대금이나 수익금으로부터 채권의 변제를 받을 수 있다(따라서 청구권 자체를 처분하는 것이
아니다. 민집 242조, 244조).
부동산의 등기청구권에는 소유권 그 밖에 부동산물권이 채무자에게 귀속하고 있어 실체적 권리관계와
일치시키기 위하여 채무자 명의로 등기를 구하는 물권적 청구권(주로 말소등기청구권 또는 진정등기명의회복청구권)에서부터 채무자, 제3채무자 사이의
법률행위에 기초한 부동산물권의 설정 또는 이전등기를 구하는 채권적 청구권까지 다양한 것이 있다. 부동산에 대한 청구권의 강제집행은 어느 경우에도
제3채무자로부터 부동산에 대한 채무자 명의의 등기를 실현시키거나 그 부동산을 보관인에
게 인도하게 하여(또는 그 양자를 실현시켜) 부동산물권 자체에 대한 강제경매 또는 강제관리를
실시하여 현금화하는 것이 궁극적인 목적이다. 즉 등기청구권 등 권리이전청구권에 대한 집행의 경우에는 그 집행을 통하여 제3채무자로부터 채무자
명의로 등기를 하게 하여 부동산 그 자체에 대한 강제경매 또는 강제관리를 개시할 수 있도록 하는 데 의미가 있다. 그러나 인도청구권에 대한
강제집행의 경우에는 부동산에 대한 채무자 명의의 등기가 이미 경료되어 있음을 전제로 하는 이상, 제3자가 점유하는 부동산에 대하여도 강제경매나
강제관리를 개시할 수 있으므로 그 필요성이 적다. 다만 강제경매개시결정 전에 부동산의 점유를 미리 취득하여 점유자의 고의적인 부동산의
가치손상행위를 막고(이 경우 민집 83조 3항의 조치를 이용할 수도 있다) 부동산이 매각된 다음 인도명령(민집 136조)의 요건에 해당하지
아니하는 경우에도 매수인에게 쉽게 부동산을 인도할 수 있도록 하기 위한 준비행위로서의 의미가 있는 정도이고, 강제관리를 위한 경우에는 부동산의
점유를 미리 취득하여 관리인으로 하여금 개시결정 후 바로 수익을 얻을 수 있도록 준비하는 데 그 뜻이 있다.
(2) 여기서 말하는 부동산에는 부동산집행의 대상이 되는 것이 모두 포함되므로 민법상의 부동산
뿐 아니라 광업권, 어업권 등도 포함된다. 그러나 임차인의 임대인에 대한 인도청구권처럼 보관인이 목적물의 점유를 취득하더라도 부동산에 대한
강제경매나 강제관리의 목적이 될 수 없는 것은 위 집행의 대상이 되지 않는다.
선박 또는 항공기의 인도청구권에 대한 압류와 선박·자동차·건설기계 또는 항공기의
권리이전청구권에 관해서는 부동산청구권의 집행에 관한 규정들이 준용된다(민집규 171조 1항). 다만, 자동차 또는 건설기계의 인도청구권에 대한
압류에 관하여는 유체동산 인도청구권의 규정을 준용한다(민집규 171조 2항).
부동산청구권의 집행 중 가장 중요한 것은 등기청구권에 대한 집행이
라고 할 수 있는데 이 등기청구권에는 소유권이전등기청구권, 등기의 말소 또는 진정등기명의의
회복을 구하는 청구권 등이 포함된다. 다만 본등기청구권만이 집행의 대상으로 되고 가등기청구권은 그 대상이 되지 않는다.
부동산인도청구권에 대한 집행은 유체동산인도청구권의 경우와는 달리 부동산의 소유권이 반드시
채무자에게 귀속될 것을 요하지 아니하고 그 부동산을 채무자의 점유로 회복한 다음 강제관리를 할 수 있는 것이면 여기서의 청구권집행의 대상이
된다. 즉 채무자가 전세권자로서 목적물을 제3채무자에게 임대한 경우 임대차계약 종료로 인한 건물명도청구권을 가지는 경우 등이다.
(3) 부동산청구권에 대한 집행절차는 유체동산청구권의 경우와 거의 같은 방법으로 실시되므로
이하에 설명하는 차이점을 제외하고는 유체동산청구권집행에 관한 설명을 참조하면 된다.
나. 압류
(1) 압류명령의 신청
압류명령의 신청은 당사자, 청구금액, 압류할 목적채권인 부동산에 관한 인도 또는
권리이전청구권을 표시하고 목적물인 부동산을 특정하여 그 청구권의 압류를 구하는 취지를 적은 서면으로 하여야 한다.
신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다.
신청은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원, 그 지방법원이 없는 때에는 목적부동산이 있는
곳의 지방법원에 대하여 한다(민집 224조 1항, 2항 단서).
(2) 심리
신청이 있으면 집행법원은 강제집행개시를 위한 일반적 요건 외에 부동산청구권의 집행에 의하여 그
목적물이 채무자의 책임재산으로 귀속되는지에 관하여 조사하여야 하지만 인도청구권이나 권리이전청구권의 존
부에 관하여는 조사할 필요는 없다.
신청이 이유 있다고 인정되면 압류명령을 발령하고, 이유 없으면 기각의 재판을 한다.
압류명령을 발령할 때에는 제3채무자와 채무자를 심문하지 않고서 한다. 압류명령의 신청에 관한
재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민집 242조, 227조 4항).
(3) 압류명령의 내용
부동산청구권에 대한 압류도 금전채권의 압류에 준하여 압류명령의 발령과 송달로써 한다. 그
압류명령에는 청구권의 내용과 그 목적물인 부동산을 명시하고 제3채무자에 대하여 채무자에게 인도 또는 권리이전을 금지하며 채무자에 대하여 그
청구권의 추심과 처분의 금지를 명하여야 한다. 다만 이전등기청구권의 압류에 있어서는 제3채무자에 대하여는 이전등기절차의 이행을 금지하고 채무자에
대하여는 이전등기청구권의 양도 그 밖의 처분을 금지하는 것으로 충분하다.
예컨대 임대차기간 만료로 인하여 임대차목적물 반환청구권을 압류하는 경우에는 '채무자가
제3채무자에 대하여 가지는 20 . . .자 임대차계약의 기간만료로 인한 별지목록 기재 부동산의 인도청구권을 압류한다. 제3채무자는
채무자에게 위 부동산을 인도하여서는 아니 된다. 채무자는 위 청구권의 처분과 영수를 하여서는 아니 된다'라는 취지의 문언을, 매매로 인한
부동산소유권이전등기청구권을 압류하는 경우에는 '채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 20 . . .자 매매계약에 기초한 별지목록 기재
부동산에 관한 소유권이전등기청구권을 압류한다. 제3채무자는 채무자에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하여서는 아니 된다. 채무자는 위
소유권이전등기청구권을 양도하거나 그 밖의 처분을 하여서는 아니 된다'라는 취지의 문언을 압류명령에 적어야 한다.
(4) 압류명령의 송달
압류명령은 채무자와 제3채무자에게 송달하여야 하고(민집 242조, 227
조 2항) 채권자에게도 고지하여야 한다. 압류명령은 제3채무자에게 송달되어야 그 효력이
생긴다.
(5) 압류의 효력
소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에
대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및
제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 압류나 가압류와 관계가 없는 제3자에 대하여는 압류나 가압류의 처분금지적 효력을 주장할 수 없으므로
소유권이전등기청구권의 압류나 가압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고, 제3채무자나 채무자로부터
소유권이전등기를 넘겨받은 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없다{대판(전) 1992.11.10.
92다4680}.
부동산에 관한 인도 또는 권리이전청구권에 대하여도 제3채무자로부터 보관인에게 인도되거나 채무자
명의로 등기가 실현되어 그 청구권이 소멸할 때까지 중복압류가 있을 수 있다. 그러나 중복압류채권자가 현금화 대금으로부터 변제를 받기 위해서는
청구권의 압류만으로는 부족하고 이어서 진행되는 강제경매절차에서 배당요구를 하여야 한다.
청구권에 대한 압류의 효력은 압류명령의 송달로 발생하나 목적부동산 자체에 대한 압류의 효력은
채무자에 대한 경매개시결정 송달시 또는 경매개시결정의 기입등기시에 발생하고, 선박이나 항공기에서 압류의 효력은 개시결정의 송달시나 압류의 등기시
또는 감수·보존처분의 집행시나 선박국적증서 등의 수취시 중 가장 빠른 시점에 발생한다. 따라서 부동산청구권을 압류한 후 그 부동산 자체에 대한
압류의 효력발생 전에 타인이 부동산 자체에 대한 압류를 한 경우에도 압류채권자는 제3자이의의 소 등으로 이를 다툴 수 없다. 청구권 압류의
효력발생 당시에 이미 그 청구권이 이행불능된 경우에는 압류의 효력이 발생하지 않을 뿐 아니라
압류명령의 효력은 이행불능으로 인한 손해배상청구권에 미치지 아니한다. 다만 압류의 효력발생
당시에는 아직 이행불능이 아닌 경우에는 압류의 효력은 그 후의 이행불능으로 인한 손해배상청구권에 미친다고 해석된다.
다. 보관인선임과 인도 내지 권리이전등기절차 431
부동산보관인선임 및 인도명령,
권리이전명령
라. 추심 및 현금화
(1) 제3채무자가 보관인선임 및 인도 또는 권리이전등기명령에 따라서
보관인에 대하여 임의로 부동산의 인도의무를 이행하지 않거나 등기절차의 이행에 협력하지 않을
경우에는 압류채권자는 추심명령을 얻어 추심소송을 제기하여야 한다(민집 244조 4항). 추심명령에는 2,000원의 인지를 붙여야 하고 압류명령의
기록에 합철하여야 한다(송민 91-1). 추심의 소를 제기하여야 하는 것은 채권자이지 보관인이 아니므로 보관인은 소를 제기할 권한이 없다. 또
추심소송의 피고는 제3채무자이며 등기절차에 관여할 수 없는 채무자를 상대로 하는 추심의 소는 권리보호의 이익이 없다.
추심소송에서는 제3채무자에 대하여 청구의 목적물인 부동산을 보관인에게 인도할 것 또는 보관인에
의하여 대리되는 채무자에게 등기신청의 의사표시를 할 것만을 청구할 수 있다.
이 승소판결이 확정되면 민사집행법 258조 또는 263조에 의한 강제집행의 방법으로 인도 또는
직접 채무자 명의로 등기를 실현하며 이로써 부동산에 관한 청구권의 집행은 종료하고, 그 후의 강제집행은 부동산에 대한 강제경매 또는 강제관리로
들어가게 된다.
(2) 종국적인 만족을 얻기 위해서는 채권자는 본래의 집행권원에 기초하여 인도 또는 권리이전
받은 부동산에 대한 강제경매 또는 강제관리를 신청하여야 한다(민집규 170조).
보관인은 인도받은 부동산을 강제경매의 경우에는 매수인에게, 강제관리의 경우에는 관리인에게
인도한다.
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